Mieszkanie z rynku wtórnego. Co daje umowa przedwstępna?

Zakup nieruchomości, w tym zakup mieszkania, to zawsze wielkie wydarzenie i zaangażowanie dla sprzedających i kupujących, a także nierzadko skomplikowane procedury prawne. Znalezienie odpowiedniego lokalu i doprowadzenie do procedury sprzedaży jest działaniem wieloetapowym. W przypadku inwestycji deweloperskich przepisy nakazują, dla bezpieczeństwa transakcji, odwiedzenie kancelarii notarialnej. Natomiast w przypadku rynku wtórnego nie na takiego obowiązku, lecz także w takiej sytuacji istnieje dobre rozwiązanie w postaci umowy przedwstępnej.

Przedwstępna umowa notarialna gwarantuje wzajemne porozumienie i niezmienność deklaracji nie tylko w zakresie ceny, ale także w zakresie finalnym, czyli doprowadzenia do zawarcia umowy zasadniczej kupna albo sprzedaży mieszkania. Jest to także istotne dla zabezpieczenia się przed zdarzającymi się ostatnio próbami oszustw.

W wielu przypadkach z różnych powodów, konieczne jest „zagwarantowanie” sobie prawa do nabycia konkretnej nieruchomości, ale dopiero za jakiś czas. Chociażby z powodu przeprowadzenia procedury kredytowej, pozyskania pieniędzy z innych źródeł, czy też z konieczności regulacji stanu prawnego nieruchomości lub uzyskania dokumentów niezbędnych do sprzedaży.

Zagwarantowanie sobie prawa do nabycia, a zatem stworzenie stanu prawnego, w którym właściciel nieruchomości będzie zobowiązany w określonym terminie i za określoną cenę nieruchomość sprzedać, a potencjalny nabywca zobowiązany będzie ją kupić, i to już za wcześniej ustalone konkretne warunki, pozwala na zapewnienie stabilności wzajemnych relacji – mówi notariusz Michał Wieczorek, rzecznik Izby Notarialnej w Poznaniu.

Przepisy prawa cywilnego definiują pojęcie umowy przedwstępnej wyraźnie podkreślając, że umowa taka winna zawierać najważniejsze elementy umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznej, gwarantując ich niezmienność bez zgodnej woli obu stron.

Innymi słowy prawidłowo zawarta umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego gwarantuje nie tylko trwałość warunków jakie strony ustaliły, ale także ewentualnego wyegzekwowania przed sądem w drodze „zastępczego oświadczenia woli” wynegocjowanych warunków, w tym korzystnej ceny mieszkania – podkreśla notariusz dr Andrzej Rataj Prezes Rady Izby Notarialnej w Poznaniu.

Tymczasem sprzedający i kupujący często ograniczają się do zawarcia umowy w zwykłej formie pisemnej, dokonując w oparciu o nią także wpłat znaczących kwot tytułem zaliczki czy zadatku. Należy mieć tu mieć świadomość, że taka forma wywołuje skutek prawny w zakresie zwrotu czy zatrzymania zadatku, ale już nie w zakresie finalnym doprowadzenia do zawarcia umowy zasadniczej.

Umowa przedwstępna zawarta przed notariuszem pozwala, w przypadku niespełnienia warunków przez którąś ze stron, również na prawne zabezpieczenie wraz z ustaleniem ewentualnych odszkodowań, wynikających na przykład dla kupującego z konieczności wydłużenia umowy kredytowej czy przedłużeniem najmu dotychczasowego lokalu – zaznacza notariusz Michał Wieczorek.

Istotny jest ponadto aspekt zwiększenia poziomu zabezpieczenia się przed zdarzającymi się ostatnio próbami oszustw.

Biorąc pod uwagę bezpieczeństwo transakcji, i to zarówno po stronie sprzedającego, jak i kupującego, umowa przedwstępna jest pierwszym stopniem weryfikacji kontrahentów, rzetelności i prawdziwości dokumentów, czy ich kompletności – wyjaśnia notariusz dr Andrzej Rataj Prezes Rady Izby Notarialnej w Poznaniu.

Pomimo kosztów związanych z umową, coraz częściej taką formę wybierają zarówno sprzedający jak i kupujący. Warto przy tym wskazać, że koszty nie są duże w porównaniu do wartości transakcji, czy kwot wydatkowanych na podatek, czy wynagrodzenie pośrednika.

Zazwyczaj koszt umowy przedwstępnej nie przekracza 1/5 czy 1/6 wartości prowizji pośrednika i jest uzależniony od wartości mieszkania, skomplikowania stanu prawnego i niezbędnych procedur, które musi przeprowadzić notariusz.